25日，中國房地產市場迎來多項重磅利好政策。中國住房和城鄉建設部等三部門聯合印發的《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》公布，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。業內專家認為，這意味著中國熱點城市將迎來“認房不認貸”時代。

什么是“認房不用認貸”?

“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時認定是否是首套房的參考標準。“認房”是指銀行參考擬購房家庭在當地實際擁有的住房套數;“認貸”是指銀行根據擬購房家庭在全國范圍內是否有過住房貸款記錄，來確定是否為首套房。

其中最為嚴格的認定標準就是“認房又認貸”。它意味著如果有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套房。二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高于首套房。

據貝殼研究院測算，在北京，一套650萬元(人民幣，下同)的改善性住房(非普通住宅)，在“認房不認貸”的情形下，首付比例40%，而在“認房又認貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬元。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，目前一線城市及廈門、成都、合肥等約20個熱點城市實行“認房又認貸”的政策。

為何調整“認房又認貸”?

業內專家認為，“認房又認貸”政策抑制購房需求，特別是換房群體的改善性住房需求。貝殼研究院指出，例如：北京在2011年和2017年兩次啟動“認房又認貸”之后，二手住宅成交均價均經歷了約1年的下跌期，且房價累計跌幅均達到15個百分點。

此外，北方部分城市如天津、濟南等近年來房價持續低迷，很大程度上也是因為在市場熱度偏低階段執行“認房又認貸”，過度抑制了市場需求。

在2010年以來的兩輪樓市調控周期中，“認房又認貸”被視為抑制需求、給樓市降溫的重要政策工具，但眼下市場形勢和預期已經發生變化。7月24日的中央政治局會議明確提出，適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，優化首套房“認房又認貸”政策為“認房不認貸”，對于外地有過貸款記錄、本地無房以及“賣一買一”的置換需求來說，首付比例及貸款利率將有明顯下降，同時房地產相關稅費也有望按首套執行，此政策在降低家庭購房門檻的同時，也降低了購房成本，有利于需求釋放。

哪些城市可能落地?

需要看到，三部門強調：“此項政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用”。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這也意味著“認房不用認貸”是否執行、什么時候執行，由城市自行決定。城市地方政府若要執行該政策，需與當地人民銀行磋商，而且會綜合評估當地房地產市場運行情況和風險。

陳文靜表示，此番新政為核心城市優化房地產信貸政策打開了空間，預計多數二線城市將較快跟進落地。一線城市同樣存在政策落地預期。由于一線城市房屋總價高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進執行，預計將對市場產生較為明顯的帶動。

多項政策同日落地

當日，“認房不用認貸”政策之外，官方還將“換房退個稅”的優惠延長至2025年底。同日，相關部門還宣布延續實施支持公租房建設和運營的稅收優惠政策等。

專家認為，多部委接連釋放政策利好，為市場注入信心，有助于穩定各方預期。